전세 만기 시, 임대인이 꼭 알아야 할 3가지 팁! 5% 인상 가능할까요?

요즘 전세 만기 앞두고 고민 많으시죠? 😥
특히 집주인 입장에서는
‘이번엔 임대료를 올릴 수 있을까?’, ‘세입자랑 마찰 생기면 어쩌지?’ 같은 고민이 꼬리에 꼬리를 물죠.

저는 올해 초에 전세 계약을 두 건이나 마무리했는데요,
서류만 잘 챙기면 끝날 줄 알았던 계약 과정이
생각보다 심리전, 협상, 정보력 싸움이라는 걸 실감했어요.

 

특히나 지금처럼 전세 수요와 공급이 지역마다 들쑥날쑥한 상황에서는
‘그냥 전세 내놓기만 해도 다 나가던 시절’은 지났어요.

이제는 임대인도 전략을 세우고,
정보를 알고 있어야 손해 보지 않아요! 🙅‍♂️

 

그래서 오늘은,
전세 만기 상황에서 임대인으로서 어떻게 대응하면 좋을지
실제 경험을 바탕으로 꼭 필요한 팁 3가지를 알려드릴게요 😊

이건 인터넷 검색만으로는 잘 안 나오는,
직접 몸으로 겪은 경험에서 나온 이야기들이라
실제로 활용하실 수 있을 거예요!

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✅ 전세 만기 후, 임차료 인상 가능한가?

 

 

이건 전세 만기마다 가장 먼저 떠오르는 질문이에요.

“이번에 전세금 좀 올릴 수 있을까?”
“5%까진 괜찮다던데, 진짜 받아도 되는 걸까?”
“세입자가 거부하면 무효되는 거 아니야?”

저도 두 계약에서 서로 다른 반응을 겪었어요.
한 세입자는 깔끔하게 받아들였지만,
다른 한 세입자는 정색하면서 “그건 협의사항 아닌가요?”라고 하더라고요 😅

 

 

우선 결론부터 말씀드리면,
전세 갱신 시에는 ‘계약갱신요구권’을 행사하는 조건 하에 최대 5%까지 임대료 인상이 법적으로 허용됩니다.

이는 ‘주택임대차보호법’ 제6조의3 제1항에 명시된 내용이에요.
즉, 세입자가 갱신을 요구할 경우 임대인은 이를 거절할 수 없고,
다만 전년도 임대료의 5% 이내로 증액은 가능하다는 거죠.

하지만 실제 상황에선 이렇게 간단하지 않아요.
문제는 '세입자가 이 인상을 ‘동의하지 않을 경우’입니다.

 

상황별 해석이 갈리는 이유

• 일부 부동산 관계자나 변호사는 “세입자가 거부하면 자동으로 갱신이 불발되고 퇴거로 간다”고 하고,
• 또 다른 쪽에서는 “계약갱신요구권 행사 자체는 인상 동의 여부와 무관하며, 임대인은 무조건 갱신을 받아들여야 한다”고 하죠.

이건 실제 사례마다 판례가 엇갈릴 수 있고,
지역 부동산 중개사들도 각각의 해석을 갖고 있어서
정답이 명확하지 않은 회색지대입니다.

하지만 임대인 입장에서 가장 현실적인 전략은 이거예요.

 

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✔️ 5% 인상 요구는 ‘권리 행사’이며, 협상의 시작점이다

전세를 놓는 입장에서
합법적인 인상 범위 내에서 임대료 조정을 요청하는 건 당연한 권리입니다.

그리고 실제로는 이 인상 요구가
계약을 갱신할지 말지를 결정하는
협상의 출발점이 되기도 해요.

예를 들어, 제가 계약한 세입자 중 한 분은
처음엔 올려주기 어렵다며 거절했지만,
제가 근처 동일 평형 전세 시세 자료를 보여드리고,
그동안 관리비가 오른 부분, 수리해드린 내역 등을 차근차근 설명하니 결국 수긍하고 받아들였어요.

 

💡 Tip
임대료 인상은 감정적으로 요구하면 마찰만 생깁니다.
정확한 자료와 함께 “이 정도는 법에서 허용된 범위”라고 설명하면,
상대도 덜 방어적으로 나와요.
공감 + 근거 + 협상 여지, 이 3가지가 핵심이에요!

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⚠️ 주의사항: 인상을 너무 강하게 밀어붙이진 마세요

임차인이 “그럼 그냥 나가겠다”고 하면
되려 공실 리스크가 생기거나,
지금 전세 시세보다 더 낮은 금액에 다시 내놓아야 할 수도 있어요.

지역 시세와 입주 수요에 따라
정말 5% 인상이 가능한 상황인지 판단해보는 것도 중요합니다.

특히 지금처럼 일부 지역은 공급이 많아 공실 위험이 있는 경우,
무조건 인상보다 적절한 선에서 협의하는 것이 낫습니다.

 

 

✅ 부동산 중개사와 적극적인 소통이 핵심입니다

많은 임대인들이 부동산 중개소를 대할 때
‘우리가 고객인데 알아서 잘 해주겠지’라는 생각을 하곤 해요.
저도 예전엔 그렇게 생각했습니다. 😅

하지만 여러번의 계약을 거치며 확실히 느낀 건,
부동산은 거래 당사자가 아닌 ‘조율자’일 뿐이라는 사실이에요.

즉, 부동산 입장에서도 수많은 매물 중 하나일 뿐이고,
딱히 그 물건이 급하다고 느끼지 않으면 후순위로 밀릴 수밖에 없습니다.

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✔️ 부동산 중개소 소장만 전적으로 믿으면 안됩니다!

제가 겪은 케이스를 하나 공유할게요.
한 채의 전세 계약이 3개월 뒤 만기였는데,
그때 당시 근처에 입주 물량이 많아 굉장히 신경이 쓰였습니다.

 

얼마 지나지 않아서 계약 의사를 보인 손님이 오셨는데요.

이 손님이 한 달뒤에야 대출 심사가 가능해진다고 기다려달라고 했었는데

전 다른 손님에게도 보여드려야 한다고 거절했었습니다.

 

그 이후...

소장님 연락이 이전보다 뜸한 것을 느끼고 

제가 얼마 후에 연락을 했었는데요.

전체적인 대화를 통해 유추해보면..

 

이 소장님은 저 손님이 제 계약을 맞춰줄거로 생각하고 다른집부터 보여주고 있었던 눈치였습니다.😱

제가 대략 눈치채고 다른 부동산에도 뿌려야겠다고 하니 

그제서야 부랴부랴 다음날부터 다시 전화가 오기 시작하더군요.

제 매물이 꽤 컨디션이 괜찮았거든요.

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✔️ 임대인과 부동산은 ‘같은 팀’입니다

그 뒤로 저는 전략을 바꿨어요.

• 먼저 소장님께 전화해서 상황을 상세히 설명드리고
• 전세 시세, 인근 경쟁 매물, 제 매물의 장점 등을 공유 받으면
• 적극적으로 소통을 했습니다.

예를 들어 이런 식이에요 👇

• “제가 이번 주에 조명 교체하고 도배할 건데, 그 후 사진 새로 찍어주시겠어요?”
• “가격 조금 조정해도 좋으니, 급한 세입자 있으면 먼저 소개해주세요”
• “혹시 다른 부동산에도 같이 내보내면 좋을까요?”

그 결과?

소장님도 중간중간 진행 상황을 보고해주시더라고요.
일주일 만에 계약이 성사됐습니다

 

💡 Tip
소장님이 일방적으로 움직여주길 기대하지 마세요!
적극적으로 협업하는 태도가 빠른 계약 성사의 지름길입니다.
정중하게, 성실하게 접근하면 그 에너지가 고스란히 반영돼요 😊

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⚠️ 주의사항: 말만 하지 말고, 액션도 함께 보여주세요

“급하다”, “빨리 나갔으면 좋겠다”는 말은 누구나 해요.
하지만 실제로 인테리어 보완, 가격 조정, 사진 재촬영 같은
행동을 보여주는 임대인이 더 신뢰받고 우선순위로 올라갑니다.

부동산도 사람이거든요.
당연히 성의 있고 적극적인 임대인의 물건을 먼저 신경 쓰게 됩니다.

 

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✅ 경쟁 매물, 제대로 분석하면 ‘답’이 보입니다

 

 

전세 시세를 정할 때
가장 흔한 실수가 뭔지 아세요?

그냥 “근처 OO 아파트도 4억이더라”는 말만 듣고 정하는 것이에요.
이런 식이면 너무 비싸게 내놓거나,
혹은 쓸데없이 싸게 나가서 손해를 볼 수 있어요. 😵

 

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✔️ 경쟁 매물 분석은 이렇게 하세요!

저는 이번에 전세 계약을 앞두고
다음 3가지를 기준으로 철저하게 분석했습니다.

1️⃣ 네이버 부동산 검색
→ 같은 단지, 같은 평형, 유사 옵션 기준으로 가격대 비교
→ 경쟁 매물보다 너무 비싸면 연락도 안 와요!

 

 

2️⃣ 아실에서 전세 매물 갯수 및 입주물량 확인

전세는 경쟁매물의 갯수에 따라서도 굉장히 영향을 많이 받습니다.

경쟁매물이 많으면 가격을 낮출 수 밖에 없죠.

이 데이터는 아실에서 보기 좋게 제공하고 있습니다.

아래의 사진처럼 전세 매물 추이와 입주물량 추이를 확인하실 수 있습니다.

 

 

 

사진처럼 입주물량이 갑자기 늘어난 상태에서는 가격에 대한 욕심을 조금 내려놓는게 좋습니다.

반대로 입주물량이 적을 때는 조금 더 가격을 올려도 괜찮은 상황이라고 볼 수 있겠죠?

 

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💡 Tip

이 세 가지 데이터를 정리해두면
세입자와 협상할 때도 훨씬 설득력 있게 설명할 수 있어요.

“요즘 이 근처 전세가 3.8억 수준이고, 제 집은 방향도 좋고 수리도 했어요.
이번에 입주 물량이 없어서 수요도 꾸준할 거예요.”

이런 식으로 말하면 상대도 신뢰하고 받아들입니다.

 

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🧾 결론: 감이 아니라 ‘전략’이 필요할 때입니다

전세 계약은 생각보다 훨씬 ‘정교한 판단’이 필요한 과정이에요.

그냥 운 좋게 나가겠지,
가격만 적당하면 되겠지 하는 마음으로 접근했다가는
실제보다 싸게 놓거나, 공실이 길어져 손해를 보는 상황이 생깁니다.

이번에 제가 경험하면서 가장 크게 느낀 건,
임대인도 정보를 갖추고, 협상력을 기르고, 행동해야 한다는 점이에요.

 

• 법적으로 가능한 5% 인상은 정당한 권리이며
• 부동산과는 기싸움이 아니라 협업의 관계를 만들어야 하고
• 경쟁 매물은 반드시 객관적인 데이터로 비교 분석해야 합니다.

📌 요약 정리

• 전세 만기 시 5% 인상 가능하지만, 세입자 설득이 관건
• 부동산과 적극 소통하며 '내 물건'을 우선순위로 올리기
• 경쟁 매물은 네이버, 아실, 입주예정 물량까지 세심히 체크

✋ 이제는 감으로 대응하는 시대는 끝났습니다.
📊 전세 만기, 전략적으로 움직이면 반드시 더 좋은 결과를 얻을 수 있어요!